Η αγορά ακινήτων πνίγει νοικοκυριά και νέους – Ώρα για πολιτικές που δεν καταστρέφουν την ελεύθερη οικονομία

Η λέξη “στέγη” στην Ελλάδα του 2025 έχει χάσει το ουδέτερο χαρακτήρα της. Από βασικό κοινωνικό αγαθό, έχει μετατραπεί σε πολυτέλεια – και μάλιστα καλά τιμολογημένη. Η στεγαστική κρίση που χτυπά νοικοκυριά, νέους και χαμηλόμισθους δεν είναι απλώς στατιστική – είναι καθημερινή πραγματικότητα.

Η αγορά ακινήτων μοιάζει με κλειστό club στο οποίο δύσκολα αποκτάς πρόσβαση. Οι τιμές στην αγορά πώλησης ακινήτων διατηρούν μια σταθερά ανοδική πορεία, ενώ τα ενοίκια έχουν ξεπεράσει κάθε λογική – ειδικά στα μεγάλα αστικά κέντρα. Στο μεταξύ, οι κατασκευαστικές εταιρείες, αν και κινούνται, δεν προλαβαίνουν τη ζήτηση, ενώ η κρατική παρέμβαση είναι έως τώρα δειλή και αποσπασματική.

Πώς φτάσαμε εδώ;

Το πρόβλημα είναι πολυπαραγοντικό:

Η οικοδομή άργησε να σηκώσει κεφάλι μετά την κρίση της προηγούμενης δεκαετίας, κι αυτό είχε ως αποτέλεσμα τη χαμηλή προσφορά σε καινούργια σπίτια. Τα short-term rentals (Airbnb κ.λπ.) έχουν απορροφήσει χιλιάδες διαμερίσματα, κυρίως σε τουριστικές και φοιτητικές περιοχές, κάνοντας τους ιδιοκτήτες να προτιμούν το εύκολο και άμεσο κέρδος από τη σταθερότητα της μακροχρόνιας μίσθωσης. Χιλιάδες ακίνητα παραμένουν “παγωμένα” λόγω νομικών ή γραφειοκρατικών εμποδίων: κληρονομικά προβλήματα, κατασχέσεις, ακίνητα που ανήκουν σε funds ή εταιρείες διαχείρισης κόκκινων δανείων που τα κρατούν ανενεργά. Οι νεότερες γενιές χάνουν σταθερά την πρόσβασή τους στην ιδιοκτησία, ενώ η ενοικίαση γίνεται αβάσταχτο μηνιαίο βάρος. Ζευγάρια μένουν με γονείς, επαγγελματίες μετακομίζουν σε προάστια ή άλλες πόλεις.

Μια κρίση που ακουμπά την κοινωνική ισορροπία

Η στεγαστική κρίση δεν είναι μόνο θέμα αγοράς. Είναι ζήτημα κοινωνικής συνοχής. Όταν ένα βασικό δικαίωμα γίνεται απρόσιτο, όταν η νέα γενιά βλέπει την προοπτική της κατοικίας να ξεθωριάζει, τότε δεν έχουμε απλώς πρόβλημα ακινήτων – έχουμε πρόβλημα προοπτικής.

Η αγορά δεν λειτουργεί σωστά όταν οδηγεί σε τέτοιες ανισότητες. Όχι επειδή “χρειάζεται κρατικό πατερούλη”, αλλά γιατί η πλήρης απορρύθμιση ευνοεί πάντα τους ισχυρότερους. Κι εδώ, οι ισχυροί είναι όσοι έχουν ήδη ιδιοκτησία, κεφάλαιο, ή δυνατότητα διαχείρισης πλούτου.

Τι θα μπορούσε να γίνει – Χωρίς να πνίγεται η οικονομία

Το ζητούμενο δεν είναι να χτυπηθεί η ελεύθερη αγορά, αλλά να δημιουργηθούν τα σωστά κίνητρα για μια ισορροπία. Κάποιες προτάσεις που θα μπορούσαν να δουλέψουν:

Κίνητρα για μακροχρόνια μίσθωση: Φοροαπαλλαγές ή μειώσεις στον ΕΝΦΙΑ για όσους επιλέγουν μακροχρόνιες μισθώσεις αντί για βραχυχρόνιες. Επανενεργοποίηση κλειστών ακινήτων: Προγράμματα στήριξης ανακαίνισης για σπίτια που μένουν ανεκμετάλλευτα – είτε με κρατική χρηματοδότηση είτε μέσω τραπεζικών εργαλείων. Διαφάνεια και επιτάχυνση στις μεταβιβάσεις: Τα προβλήματα με κληρονομιές, τακτοποιήσεις και ιδιοκτησιακά πρέπει να λυθούν ψηφιακά και γρήγορα. Στόχευση των νέων: Δημιουργία ειδικών εργαλείων χρηματοδότησης για αγορές α’ κατοικίας από κάτω των 35, χωρίς υπερβολικά τραπεζικά εμπόδια ή πλαφόν που δεν ανταποκρίνονται στην πραγματικότητα της αγοράς.

Και στο μεταξύ;

Η αγορά θα συνεχίσει να πιέζεται. Οι επενδύσεις σε real estate, εγχώριες και διεθνείς, θα ενισχυθούν. Οι τιμές δεν θα πέσουν ξαφνικά. Αλλά αν δεν αλλάξει το μείγμα πολιτικής και φορολογικής στόχευσης, θα βρεθούμε σύντομα με πόλεις γεμάτες τουρίστες και εργαζόμενους που δεν έχουν πού να ζήσουν.

Γιατί τελικά, η κρίση στέγης δεν είναι τεχνοκρατική. Είναι βαθιά πολιτική.

Και η απάντηση σε αυτήν πρέπει να είναι το ίδιο σοβαρή όσο και η ανάγκη για… ένα κεραμίδι.